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『価値を失わせない住宅とは?』

『価値を失わせない住宅とは?』

前提として当社は不動産業及び新築請負事業、新築建売事業を行なっている会社であります。
数百数千もの新築住宅、既存住宅を目に通し、査定し、売却してきた経験から思うこととして
『本当の意味で価値を失わせない家』とは何なのだろうかと考えることがあります。

住宅の価値と一言で言っても様々ですよね。
『大手で建てたという達成感』『利便性の高い立地環境』『海や山など眺望が良い』『平家』『高層マンション最上階』『自然素材』etc
本当に十人十色。膨大な数の『価値』がありますが最も普遍的であり万民共通の『価値』とは『お金』ではないでしょうか?

今回はこの『お金』について書いていけれたらと思います。

新築住宅の場合、ほぼ間違いなく『お金』の面で損をします。
例えば1,000万円の土地に大手メーカーで4LDKのお家を建てれば大体4,500万円の総額となります。
ではこの土地建物を完成と同時に販売に掛けたらいくらで売れるかというと3,700~3,800万円ではないでしょうか?
築5年で3,500万円、築10年で3,000万円といった形で売却可能額が年々下がって住宅ローンが終わる35年後には土地値である1,000万円まで下がります。
この時点で当初借入4,500万円に対して金利込みで5,300万円程度支払っています。
35年で5,300万円。。これに35年間の固定資産税・都市計画税(350万円)及び修繕費(最低200万円)を足せば5,850万円。
毎月の家賃換算すると実に月々139,285円払い続ける計算になります。

私は新築住宅を建てて貰う人ですし、実際新築住宅を建てた人ですので新築住宅を否定している訳ではありません。
『損』をするにしても『損』が少ないに越したことないですよね?ということです。

この『損』を少なくする手法として大きく分けて2つあると思います。
➀建築費を抑える
➁価値を失いにくい家にする

➀は簡単であり難しいのですが本当に安い会社で建てれば住宅メーカーより1,500万円程度安く建てれると思います。
ただ、深くは語りませんがお勧めは出来かねます。
基準としては住宅メーカーより500~1,000万円安いラインが目標値な気がしています。
マイナス1,000万円はビルダークラスで岡山でも多く建築されています。
個人的にお勧めはマイナス500万円ラインでしょうか?例えば当社でこのラインでお任せ頂ければ住宅メーカー以上の性能で且つ『面白い家づくり』が可能です。

次に➁の「価値を失わせない家」ですが簡単にいうと尖がり過ぎない程度に特徴的な家でしょうか?
というのも岡山県はプレハブ(住宅メーカー)率とビルダー率が非常に高く売出物件はどれも似たような家ばっかりです。
つまり上記のような計算式がほぼ全ての家に適用されてしまいます。
上記計算式からの脱却が「価値を失わせない家づくり」の第一歩です。

1つ例を挙げるとするなら同じ居住空間の2階建てと平家があったとして売却可能額は500万円違うケースもあったりします。
だからといって建築費はそこまで上がりません。何故なら平家の方が階段等必要のない空間がありますので1割減程度の床面積で建築可能だったりします。広めの土地でご検討の場合お勧めです。
また、似たような家ばっかりの岡山県で少々、特徴的なお家にするのも効果的です。
中古住宅の場合、1組気に入って頂ける方がいればオッケイな市場ですので普遍的なものよりも少々奇抜なお家の方が高く売れる可能性が高まります。(尖り過ぎると逆効果です。。)
高額になり過ぎない程度の(住宅メーカーマイナス500万円ライン)デザイン等充実したお家が良かろうかと思われます。

今後、少子高齢化・空家増加により益々の買手市場が見込まれますのでより一層、資産価値の面を一考頂ければと思う次第です。
もちろん、売却する前提で住宅を建てられる方は少ないかとは思います。
しかしながら離婚・相続・リストラ・転勤・任意売却・競売と様々な要因で折角、建てられたお家を手放さなくてはならない方々を不動産業界の立場として沢山見てきたのも事実です。

皆様に於かれましては、より良いご計画が出来ることをお祈りしてこのコラムは〆させて頂きます。

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